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房屋租赁合同无效，房屋占有使用费如何承担？

案情简介：

A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定A公司向B公司承租房屋，约定5年的租赁期限，其中B公司给予A公司3个月的免租期，A公司自B公司处承租案涉房屋后，即开始使用案涉房屋，但在A公司使用一段时间后，发现案涉房屋系无证厂房，遂向法院提起诉讼，要求确认案涉房屋租赁合同无效，且导致合同无效的根本原因在于B公司，B公司应当退还A公司已支付的租金。在A公司诉至法院后，B公司抗辩A公司已支付的租金已用于抵扣免租期内的租金，未有剩余。


那么对于上述情况，B公司是否应当退还A公司租金，对于免租期的租金双方又该如何承担呢？在司法实践中，该种情况又该如何处理呢？由以下几个经典案例，对于我们把控经营风险或许能有所帮助。

免租期外房屋占有使用费的承担：

案例一:（2018）沪02民终4986号（二审判决）、（2019）沪民申197号

上海市第二中级人民法院认为：“因涉案房屋不具有合法的建设工程规划许可手续，故本案双方当事人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；若有损失，当事人应根据过错程度予以承担。因涉案房屋已由空房管理处收回，故一审法院判决不支持朴峰公司要求李国艳返还涉案房屋诉请，并无不当。李国艳承租涉案房屋后因外部原因无法完成房屋装修，未曾实际营业，故朴峰公司要求李国艳支付房屋占有使用费的诉请，本院无法支持”。

上海市高级人民法院认为：“本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系无效合同，基于该合同取得的财产应当予以返还。若有损失，当事人应根据过错程度予以承担。原判根据涉案房屋不具有建设工程规划许可证而无效事实，认定朴峰公司作为房屋出租人承担主要责任符合法律规定。鉴于李国艳承租涉案房屋后因外部原因无法完成房屋装修，未曾实际营业的实际，原判对朴峰公司要求李国艳支付房屋占有使用费的诉请不予支持，与法不悖”。

该案中，虽案涉房屋已交由承租人使用，但上海二中院、上海高院认定出租人应承担导致合同无效的主要责任，而承租人虽使用（装修）房屋，但并未实际营业，故未支持出租人要求支付房屋占有使用费的主张。

案例二：（2022）京民申6955号

北京市高级人民法院认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，位于北京市西城区大栅栏街道西河沿街186号的房屋（以下简称涉案房屋）未取得建设工程规划许可证，天宝伟业公司与东方逸品公司就该房屋签订的租赁合同应属无效，东方逸品公司应将涉案房屋返还给天宝伟业公司。

根据租赁合同的约定，合同签订时，东方逸品公司理应知晓涉案房屋的基本状况，且在涉案房屋交付后，在天宝伟业公司无法提供办理营业执照所需材料的情况下，东方逸品公司作为经营者，亦应知晓不能办理营业执照将导致合同目的无法实现，但其仍长期持续占用涉案房屋。东方逸品公司虽主张因未能办理营业执照，其咖啡馆于2017年起无法实际营业，但未就其主张提交充分有效的证据予以证实。租赁合同虽然无效，但在合同约定的2015年7月25日至2018年3月24日租赁期间，东方逸品公司应当参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。东方逸品公司已支付的租金属于占有使用费，天宝伟业公司无须退还。

装修保证金10000元已用于抵扣上述期间的费用。租赁保证金20000元用以抵扣房屋占有使用费后并无剩余，抵扣后，对于2016年9月25日至2018年3月24日的房屋占有使用费177090元东方逸品公司尚欠157090元。东方逸品公司主张返还已交纳的全部费用及支付利息的请求，缺乏依据。

天宝伟业公司确未提供办理营业执照所需材料，双方亦均未采取合理措施解决租赁相关问题，故对2018年3月25日之后产生的房屋占有使用费由双方进行分担，参照合同约定的租金标准，考虑本案实际情况，二审法院酌定东方逸品公司按照每季度14995.5元的标准支付2018年3月25日至实际交还之日止的房屋占有使用费。二审法院考量当事人的过错程度及实际情况，参考评估报告，确定天宝伟业公司赔偿东方逸品公司装饰装修等损失15万元，符合公平原则。东方逸品公司请求按照评估结论确定的全部金额予以赔偿，缺乏依据。

二审法院根据查明的事实和在案证据，结合双方的诉辩主张和举证情况，在认定租赁合同无效的情况下，对涉案房屋的占有使用费和装饰装修损失等问题的处理并无不当，对东方逸品公司要求退还已交纳的全部费用及支付利息并不同意支付房屋占有使用费的主张未予支持亦无不当，据此所作判决认定事实清楚，适用法律正确”。

该案中，因承租人在承租房屋后知晓案涉房屋出租人无法提供办理营业执照所需材料的情况下，长期使用房屋且未提出异议，北京二中院、北京高院据此均认定承租人和出租人就导致合同无效各承担50%的责任，双方对于房屋占有使用费亦根据各50%承担。


免租期内房屋占有使用费的承担：

案例一：（2021）京03民终6765号（二审判决）、（2021）京民申8098号

北京市高级人民法院认为：“本院经审查认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

本案中，现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故富邦美泰公司与海迪澜公司就涉案房屋于2016年9月30日订立的房屋租赁合同无效。合同无效，双方关于免租期的约定亦无效。免租期内承租人是否应当支付房屋占有使用费，应结合房屋能否正常使用、承租人在免租期内是否获取利益等因素综合判断。结合本案具体情况，海迪澜公司承租涉案房屋主要用于公寓招租、需要一定期间的装修期，无证据表明海迪澜公司在装修期内存在获利行为。故富邦美泰公司主张免租期内房屋占有使用费，原审法院未予支持，并无不当。因免租期条款体现了双方真实意思表示且已经实际履行多年，结合租金标准以及诚实信用原则、公平原则，原审法院认定海迪澜公司支付房屋占有使用费至2022年9月30日，亦无不当”。

该案中，北京高院认为出租方、承租方约定免租期主要用于承租方装修所用，且双方已履行多年，承租方在免租期内亦未获利，故未支持出租人要求支付免租期内房屋占有使用费的主张。

案例二：（2018）苏民申297号

江苏省高级人民法院认为：“本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。免租期系双方当事人基于租赁合同正常履行情况下对合同期待利益的商业安排，本案双方当事人对于4个月免租期内的期待利益寓于9年的租赁期间。

案涉租赁合同签订后，铭靓公司使用案涉房屋进行招商，并未对房屋规划许可问题提出异议。2015年11月9日，因铭靓公司未能按期支付租金，丁静芳提前收回案涉房屋，租赁合同未满一年即终止履行，继而成讼。由此可见，案涉租赁合同终止履行是因铭靓公司过错导致，与规划许可问题之间无直接因果关系，其主张因合同无效遭受损失，缺乏证据证明。

因此，铭靓公司应当承担其实际使用房屋期间丁静芳的信赖利益损失，虽然租赁合同无效，其仍应参照租金标准支付合同免租期间的房屋占有使用费。二审判决根据租赁合同约定的租金总额与租赁期间核算出案涉房屋每日的占有使用费，再乘以铭靓公司实际使用房屋的天数，得出铭靓公司应支付的占有使用费金额，符合诚实信用原则，并无不当”。

该案中，因铭靓公司在合同履行中的过错程度较高，故江苏省高院以租金总额与合同约定租期为标准核算出每日的占有使用费，进而计算出铭靓公司应支付的占有使用费（其中亦包含免租期期间）。


由上述案例，我们可以看到，对于房屋租赁合同无效后的房屋占有使用费的承担问题，法院主要考虑以下几点：
1、导致合同无效的双方过错程度；
2、双方履行合同情况；
3、是否因出租或承租案涉房屋而获利。

我们也建议：公司如因经营所需而承租房屋时，务必核对承租房屋的产证或出租方是否享有合法有效的转租权，同时，如出租方未及时提供相关证明文件，应及时向对方提出书面异议。


来源： 着力法顾

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